אחרי שנתיים של מלחמה, ריבית גבוהה והאטה במכירות, בנק ישראל מוריד את הריבית ל-4.25%. ההשפעה על המשכנתאות תהיה מתונה כרגע, אבל הסיגנל לשוק הנדל״ן – חד. מה זה אומר על המחירים, ומה כדאי לרוכשים ולמשקיעים להבין לפני שהם חוזרים לשוק?
שוק הדיור נכנס להחלטת נובמבר ממקום מורכב. העלאות הריבית מאז 2022, יחד עם המלחמה וההאטה הכלכלית, יצרו שילוב לא פשוט: חלק ממשקי הבית דחו רכישות, יזמים יצאו במבצעים אטרקטיביים במיוחד לעודד מכירות, והרבה ממי שיכול היה להרשות לעצמו, העדיף להמתין.
בנק ישראל ההכריז כעת על הורדת ריבית לרמה של 4.25%, רבע אחוז פחות. לכאורה זה שינוי קטן, אבל בזמן שבו כל עשירית אחוז נכנסת ישר לחישוב ההחזר החודשי, מדובר בסימן רשמי: עידן ההידוק המוניטרי הגיע לנקודת מפנה.
במקביל, חלק גדול מהשוק כבר “תימחר” את ההחלטה עוד לפני שניתנה – גם בשוק האג״ח וגם במדדי מניות הנדל״ן, שזינקו כבר באוקטובר על רקע ציפיות לירידת ריבית. המסר העיקרי של המהלך: לא שהכל ורוד, אלא שהכיוון הכללי מתחיל להשתנות.
השפעה על המשכנתאות
במישור הטכני, הורדת הריבית אמורה להוזיל את מסלול הפריים במשכנתאות החדשות והקיימות. בפועל, ההוזלה תהיה חלקית: שוק ההון הוריד תשואות כבר בשבועות שקדמו להחלטה, ולכן חלק מהירידה “נאכל” מראש. הערכות שונות מדברות על הוזלה אפקטיבית של כ-0.1%-0.15% בריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות – לא על מלוא 0.25%.
זה עדיין כסף משמעותי: במשכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה, אפילו הוזלה צנועה כזו מתורגמת לעשרות שקלים בחודש. אבל חשוב להבין שאנחנו עדיין רחוקים מחזרה לעולם שבו הריבית כמעט ולא הייתה מורגשת.
המומנטום צפוי להשתנות, אבל לא באופן אוטומטי
בשוק הדירות נרשמה בשנה האחרונה ירידה במחירים בחלק מהאזורים, לצד האטה בעסקאות וירידה בהיקף המשכנתאות החדשות. כתבות שקדמו להחלטה תיארו “חולשה במכירות הדירות שמגיעה גם למשכנתאות” – מצב שבו גם הקונים וגם הבנקים לוחצים על הברקס.
כעת התמונה מתחילה להתפצל:
במרכזי הביקוש ובעיקר בגוש דן ותל אביב, ההיצע האפקטיבי עדיין מוגבל. כאן אפילו שינוי מתון במימון יכול להחזיר לשוק חלק מהביקוש הרדום.
בפריפריה שבה נוספו בשנים האחרונות אלפי יחידות דיור ושוק ההשכרה חלש יותר, ההתאוששות צפויה להיות איטית ומדורגת הרבה יותר.
אנליסטים שונים מדברים על חלון הזדמנויות מוגבל בזמן, אם מגמת הורדת הריבית תימשך גם ב-2026, שוק הנדל״ן צפוי “להתעורר” – עם יותר ביקוש, מיקוח חלש יותר של קונים וסיכוי לחזרה של עליות מחירים.
יזמים, בורסה ומה שבניהם
התגובה הראשונה לירידת הריבית לא מגיעה בהכרח מדפי החוזים של רוכשי הדירות, אלא גם ממסכי המסחר. מניות חברות הנדל״ן המניב והבנייה למגורים כבר הגיבו בחודשים האחרונים כאילו ההחלטה התקבלה – עם עליות במדדי הנדל״ן, מתוך ציפייה לירידת עלויות המימון ולחזרה של ביקושים.
ליזמים עצמם ההשפעה כפולה, ראשית מימון זול יותר, הריבית על אשראי בנקאי ואג״ח יורדת בהדרגה, מה שמקל על פרויקטים ממונפים, ובמיוחד על התחדשות עירונית שדורשת מחזורי מימון ארוכים. בנוסף האופק השיווקי נעשה בהיר יותר, החשש מהמשך עליות ריבית מתחלף בשיח על הורדות נוספות, מה שמקל על רוכשים לסגור עסקה.
חלון הזדמנויות לרוכשי הדירות
מנקודת המבט של מי שמתכנן לקנות דירה, ההחלטה של בנק ישראל יוצרת מצב דו-ערכי:
מצד אחד, סביבת המחירים עדיין לא התאוששה, אבל הריבית החלה לרדת. זה שילוב נדיר יחסית בשוק הדיור הישראלי, שבו בדרך כלל ירידת ריבית מגיעה אחרי שגל עליות כבר מאחורינו.
מצד שני רמת המינוף של משקי הבית גבוהה והשוק עלול לחזור מהר מאוד להתנהגות המוכרת של עליות מחירים חדות אם ירידת הריבית תימשך. לכן, החלטת בנק ישראל על הורדת הריבית מעניקה רוח גבית לרוכשי דירות לבצע עסקאות דווקא בנקודת הזמן הנוכחית.
תל אביב וגוש דן
בתל אביב קיים ביקוש קשיח מצד משקי בית חזקים ומשקיעים מקומיים ותושבי חוץ, מלאי מוגבל של דירות חדשות, במיוחד בפרויקטים עם לוקיישן מרכזי או קרבה לים וגל מתמשך של התחדשות עירונית, התלוי באופן ישיר ביכולת היזמים לקבל מימון ולמכור דירות בשלב מוקדם.
אם אכן הצפי ומגמת ירידת הריבית תמשך, סביר שתל אביב תהיה בין השווקים הראשונים שבהם זה יתורגם לעלייה בקצב העסקאות, ובהמשך גם ללחץ מחירים כלפי מעלה. בשלב הנוכחי, אפשר כבר לראות עלייה בהתעניינות של קונים “מהגדר”, כאלה שחיכו לסימן שהשוק מפסיק לרדת.
בשורה התחתונה.
אנחנו נמצאים ברגע שבו הריבית יורדת, אך מחירי הדירות עדיין לא הגיבו באופן משמעותי. זו נקודת זמן שמאפיינת לעיתים “חלון ביניים”, תקופה שבה תנאי המימון מתחילים להשתפר, אבל השוק עדיין זהיר. זהו לא רגע של פאניקה או רגשות, אלא תקופה שמאפשרת בחינה שקולה:
מי שמתכנן רכישה יכול לקבל כיום יותר ודאות לגבי הכיוון העתידי של הריבית, ובמקביל ליהנות מסביבה של נגישות גבוהה יותר למלאי ואפשרויות משא ומתן.
הורדת הריבית בנובמבר 2025 אינה מהפכה, אך היא כן נקודת מפנה. היא משנה את השיח, מרככת את מימון הרוכשים, ופותחת מחדש את הדלת לאפשרות שהשוק ימשיך להתאושש במחצית הראשונה של 2026. רוכשים פוטנציאליים אינם נדרשים “לרוץ” לעסקה אלא להבין שהשוק עולה על מסלול חדש. בעולם נדל״ן שבו הסנטימנט משחק תפקיד לא קטן מהמספרים, שינוי מגמה מוניטרי הוא לעיתים הרגע שבו העסקאות הנכונות קורות, וזה הזמן להכנס למרקט.
